贵阳律师网网!本站推荐贵阳律师网律师!

疫情期间房地产纠纷相关法律问题

  疫情期间房地产纠纷

  相关法律问题分析及司法应对

  北京市第一中级人民法院民一庭

  郭燕枝 张磊 武旋

  疫情防控形势下,房地产行业各形态受到一定的影响,阻碍着行业整体的提质增效和转型发展,也可能引发相关诉讼进入司法程序。为有效应对未来时期内可能出现的与疫情有关的房地产诉讼,本文首先分析疫情期间房地产纠纷的总体面向,在把握主要争点的基础上,分类阐述不同种类房地产合同涉及的具体法律问题,并提出针对性的司法对策,以期为疫情防控工作提供有力的法治保障。

  一

  疫情期间房地产纠纷的总体面向

  当前因疫情防控,房屋买卖合同等房地产类合同的一方当事人无法按时履约,为避免承担合同法第一百零七条的违约责任,该方当事人通常诉诸合同法第一百一十七条的不可抗力规定,认为疫情属于不可抗力,故请求免除违约责任。

  根据法律规定,当事人可以根据不可抗力主张免除合同约定的违约责任,或者诉诸解除合同。对此诉求,司法实践中着重需要解决的问题存在于以下三个方面:一是能否将疫情认定为不可抗力从而适用不可抗力的相关法律规则;二是何种情形下当事人解除合同的请求应当得到支持;三是免除违约责任的范围是全部免除还是部分免除。

  二

  疫情期间房地产纠纷可能涉及的法律问题

  (一) 房屋买卖合同纠纷

  疫情防控形势下,房屋买卖合同的履行可能出现以下障碍,造成合同一方当事人提起诉讼。

  一是对于因疫情导致的买受人付款迟延,出卖人因无法依约及时获得房屋对价而诉请买受人承担违约责任,买受人以疫情属于不可抗力为由抗辩免于承担责任。疫情的发生可能对买受人的现场支付款项、支付房款的能力造成影响,进而导致按照付款进度应当支付的金额延期支付。

  二是疫情对网签、贷款等流程产生阻碍,导致当事人无法依约完成房屋买卖交易的,一方当事人以对方不履行办理网签、贷款等手续的义务诉请承担违约责任,另一方以不可抗力抗辩免于承担责任。

  (二) 房屋租赁合同纠纷

  疫情发生后,房屋租赁合同履行中受到影响显著的为商铺的承租人、长租公寓的承租人和厂房写字楼的承租人。由于各地对疫情的防控,商业、服务业大量闭店停业,造成商铺的承租人处于停业状态,厂房写字楼处于停止生产和停止办公状态,故承租人诉请出租人减免疫情期间发生的租金。长租公寓的承租人则面临着地区间流动暂停导致的无法回到租住地,或者自疫区返回小区时被隔离等,承租人此时会诉诸出租人退还房屋空置期间的租金。

  (三) 建设工程施工合同纠纷

  在房地产各行业中,建设工程是受此次疫情冲击较为显著的行业,突出表现为:由于施工人员具有地域流动性、施工现场人员较为聚集,因此各地区均针对建设工程施工采取了短期内叫停的防控措施。在政策影响下,建设工程合同的承包人面临无法施工作业导致的竣工延误,另可能叠加停工期间的设备材料损失,产生的连锁效应是开发商可能向买受人逾期交房。发包人要求追究承包人逾期竣工的违约责任,承包人在诉讼中则以不可抗力进行抗辩。

  (四) 时效和期间问题

  疫情发生后,法院系统亦采取了相应的防控措施, 导致当事人通过起诉行使请求权客观上存在一定的障碍,进而造成诉讼时效期间的经过。当事人在疫情平稳后向法院起诉的,可能主张诉讼时效的中止。

  另外,当事人享有合同撤销权,但由于自身感染疫情或交通管制等原因,无法到达法院起诉的,可能造成行使撤销权的除斥期间的经过。依据合同法第五十五条,除斥期间作为不变期间,不具有诉讼时效可以中止的特征。

  三

  疫情期间房地产纠纷的司法应对

  (一) 疫情的性质及其产生的

  法律后果的认定

  对于不可抗力的情形,在民法总则第一百八十条和合同法第一百一十七条中作出了概括性的规定。我们认为,对于疫情发生时合同尚在履行过程中的,本次疫情符合不可抗力之不能预见和不能避免的特征,对于在具体的房地产类案件中,疫情造成的损害后果是否能够克服,不可一概而论,需要具体地进行考察:对于因疫情影响造成合同无法继续履行或对合同履行造成显著障碍的,应当认定为不可抗力;而疫情未能显著影响合同的正常履行的,则不应当将不可抗力纳入考量范围。

  关于疫情产生的法律后果的界定,既需要考察法律规定和基本法理,也需要秉承公平原则和诚实信用原则将不可抗力风险在当事人之间进行公平分配。

  01

  解除合同应当满足

  不能实现合同目的条件

  合同法第九十四条规定了因不可抗力不能实现合同目的的,当事人享有法定解除权。根据文义理解,只有不可抗力对合同履行的影响达致无法实现合同目的的程度,才产生合同解除的法律效果。在具体裁判时,应当明确:一是本着促进交易的合同法价值导向,应当谨慎认定合同目的不能实现;二是对于合同仅因疫情发生而一时不能履行或部分不能履行的情况,当事人起诉判决解除合同的,可视具体情况释明当事人变更诉讼请求为变更合同。根据合同法第七十七条,通过双方协商,双方可将合同约定的履行时间和违约责任承担方式进行一致变更。

  如双方当事人在合同中对合同目的做出特别约定,且因疫情导致合同目的无法实现的,当事人据

上一篇:疫情期间合同履行困难咋办
下一篇:返回列表